Gayrimenkul ve İnşaat
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil Şartı, Gecikme, Ayıp ve Fesih
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmede bulunması gereken maddeler, gecikme ve eksik iş, ayıplı yapı, üçüncü kişilere satış ve sözleşmeden dönme.
Kısaca
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Teslim tarihi, gecikme tazminatı, malzeme niteliği, ruhsat ve iskân yükümlülükleri ile tapu devrinin aşamaları açıkça yazılmalıdır.
- Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle talepler kural olarak teslimden itibaren beş yılda, ağır kusur ya da hileli gizlemede yirmi yılda zamanaşımına uğrar.
- İnşaat ilerlemişse sözleşmeden geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih gündeme gelir.
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasındaki payların bir kısmını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurları taşır. Yıllar sürebilen bu ilişkide uyuşmazlıkların çoğu, sözleşmenin eksik ya da belirsiz yazılmasından doğar.
Şekil şartı
Sözleşme, arsa payının yükleniciye devrini içerdiğinden resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı ya da noterde yalnızca imzası onaylanan bir sözleşme kural olarak geçersizdir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir; ancak bu istisnaya güvenmek yerine sözleşmenin baştan doğru şekilde yapılması gerekir.
Sözleşmede bulunması gerekenler
- Arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin kat, yön ve metrekareyle belirlenmesi
- İnşaata başlama ve teslim tarihleri, gecikme hâlinde ödenecek tazminat
- Kullanılacak malzemenin niteliği ve mahal listesi
- Ruhsat ve yapı kullanma izninin (iskân) kim tarafından ve ne zaman alınacağı
- Tapu devrinin inşaatın ilerleme düzeyine göre aşamalı yapılması
- Yüklenicinin teminatı ve sözleşmeyi devretme yasağı
- İnşaat süresince arsa sahibine ödenecek kira yardımı
Gecikme ve eksik iş
Yüklenici bağımsız bölümleri kararlaştırılan tarihte teslim etmezse temerrüde düşer. Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmışsa bu tutar, kararlaştırılmamışsa arsa sahibinin gecikme süresince mahrum kaldığı kira geliri istenebilir. Eksik bırakılan işlerin bedeli de ayrıca talep edilebilir. Gecikmenin mücbir sebepten ya da arsa sahibinin kendi davranışından kaynaklandığı iddiası, yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir; bu nedenle yazışmalar ve tutanaklar önemlidir.
Ayıplı yapı
Teslimden sonra arsa sahibi yapıyı gözden geçirmeli ve fark ettiği ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılamayan gizli ayıplar ise ortaya çıktıklarında derhâl bildirilmelidir. Ayıp hâlinde iş sahibi, ayıbın niteliğine göre bedelden indirim, ücretsiz onarım ya da sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle talepler, yüklenicinin ağır kusuru yoksa teslimden itibaren beş yılda; ağır kusur ya da ayıbın hileyle gizlenmesi hâlinde yirmi yılda zamanaşımına uğrar.
Sözleşmeden dönme, fesih ve üçüncü kişiler
Yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Ancak inşaat önemli ölçüde ilerlemişse, Yargıtay geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshi hakkaniyete daha uygun görmektedir; bu durumda yüklenici yaptığı iş oranında hak sahibi olabilir. Yüklenicinin henüz kendisine devredilmemiş bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması da sık görülür. Bu kişiler, yüklenicinin arsa sahibinden isteyebileceği haklardan fazlasını isteyemez; bu nedenle kademeli tapu devri arsa sahibini koruyan önemli bir güvencedir.
Süreler ve şartlar
- Sözleşmenin şekli
- Noterde düzenleme şeklinde
- Taşınmazda ayıp (olağan)
- Teslimden itibaren 5 yıl
- Ağır kusur ya da hileli gizleme
- 20 yıl
- Gizli ayıp bildirimi
- Ortaya çıkınca gecikmeden
Örnek
Üç kardeş, ortak arsaları için bir yükleniciyle noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar. Sözleşmeye göre tapu devri temel, kaba inşaat ve iskân aşamalarında üç parça hâlinde yapılacaktır. Yüklenici kaba inşaatı tamamladıktan sonra işi durdurur ve teslim tarihi bir yıl geçer. Kardeşler sözleşmede yazan aylık gecikme tazminatını ve eksik işlerin bedelini talep eder; iskân aşamasına ait payların devri yapılmadığı için yüklenicinin bu paylar üzerinde üçüncü kişilere tapuda satış yapma imkânı da bulunmaz.
Sözleşmeden önce hazırlayın
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi
- İmar durumu belgesi
- Yüklenicinin önceki projeleri ve ticaret sicil kaydı
- Mimari proje taslağı ve bağımsız bölüm listesi
- Paydaşların tamamının katılımı ya da vekâletnameleri
Sık sorulan sorular
Paydaşlardan biri sözleşmeyi imzalamazsa ne olur?
Paylı mülkiyette arsanın tamamı üzerinde inşaat yapılabilmesi kural olarak bütün paydaşların katılımına bağlıdır. Riskli yapı kapsamında kentsel dönüşüm uygulamalarında ise 6306 sayılı Kanun’daki özel çoğunluk kuralları uygulanır.
Yüklenici iflas ederse ne olur?
Arsa sahibi, sözleşmeden dönme ya da fesih yoluyla arsa üzerindeki haklarını korumaya çalışır; henüz devredilmemiş paylar bu bakımdan önemlidir. Yüklenicinin üçüncü kişilerle yaptığı satışlar ve alacakların devri de ayrıca değerlendirilir.
Gecikme tazminatı ne zamandan itibaren istenir?
Sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren istenir. Sözleşmede süre uzatımı sebepleri sayılmışsa, bu sebeplerin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
