Taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda tapu kayıtları, imar durumu ve sözleşmenin şekli belirleyici rol oynar. Kat karşılığı inşaat gibi uzun soluklu ilişkilerde ise arsa sahibi ile yüklenicinin hakları sözleşmenin ne kadar ayrıntılı yazıldığına bağlıdır. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu alandaki başlıca konular
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve uyuşmazlıkları
- Tapu iptal ve tescil, muris muvazaası ve önalım davaları
- Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacakları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kat mülkiyeti ve yönetim uyuşmazlıkları
- Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının yükleniciye devrini de içerdiğinden resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim tarihi, gecikme tazminatı, malzeme niteliği, ruhsat ve iskân yükümlülükleri ile tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Ayrıntılar kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında.
Kira ilişkisi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; konutlar için uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi için tespit davası açılabilir. Kira artışını kira artışı aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Önalım ve ortaklığın giderilmesi
Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; dava, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Paydaşlar ortak taşınmazı paylaşmada anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi istenir; dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
İlk adımlar
- Güncel tapu kaydını, imar durumunu ve takyidatları kontrol edin.
- Kat karşılığı sözleşmenin resmî şekilde, noterde düzenlenmesi gerekir.
- Kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sık sorulan sorular
Müteahhit daireleri zamanında teslim etmedi; ne isteyebilirim?
Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmışsa bu tutar, kararlaştırılmamışsa gecikme süresince mahrum kalınan kira geliri istenebilir. Gecikme ciddi boyuttaysa sözleşmeden dönme seçeneği de değerlendirilir; ancak inşaat seviyesi yüksekse dönme yerine ileriye etkili fesih gündeme gelir.
Kiracıyı hangi sebeplerle tahliye edebilirim?
Kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle: kiraya verenin kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Tapu harcını kim öder?
Satışta tapu harcı kural olarak alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir; harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden ve emlak vergisi değerinden az olmamak üzere hesaplanır. Tutarı tapu harcı aracıyla görebilirsiniz.
Murisin sağlığında yaptığı satış iptal edilebilir mi?
Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bağışladığı bir taşınmazı satış gibi göstermesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Saklı paylı olsun olmasın, mirasçılar bu işlemin iptali ve tapunun miras payları oranında tescili için dava açabilir.
